Vodapone: VISIE, MISSIE, STRATEGIE
Vroeger: noodzakelijke overhead
Tegenwoordig:manier om méér uit huisvesting te halen dan dak boven het hoofd
Verschuiving van kostenpost naar toegevoegde waarde van de organisatie
Bedrijfshuisvesting dient bij te dragen aan de visie en missie van de onderneming
Jaar 2: Vastgoedmanagement:
Het integraal managen en bewaken en realiseren van de huisvesting, de services en de
middelen die moeten bijdragen aan een effectieve, efficiënte, flexibele en creatieve
verwezenlijking van de doelen van een organisatie en een veranderende omgeving.
Vroeger gericht op minimaliseren van de kosten: er werd nauwelijks rekening gehouden met
Huisvesting.
Momenteel huisvesting is van grote invloed op functioneren van een organisatie
De Belastingdienst gaat de kantoren in Nederland concentreren in een beperkt
aantal grotere steden. Van de 40 vestigingen blijven er over enkele jaren 18
over. Zo worden kantoren in Hengelo, Almelo, Roosendaal, Tilburg, Oss,
Helmond, Venlo, Heereveen, Emmen, Goes, Zaandam en Alkmaar gesloten.
Doordat steeds meer belastingaangiften en communicatie via internet verloopt,
zijn er minder kantoren nodig. De overheid wil € 400 mln op de Belastingsdienst
bezuinigen. Tot de kantoren die over blijven horen die in Zwolle, Breda,
Eindhoven, Enschede en Hoorn
ING huurt 20.000 m2 in Zuidoost en bundelt vijf kantoren
AMSTERDAM - Om de huisvesting te optimaliseren heeft ING besloten de komende
anderhalf jaar vijf hoofdkantoorlocaties (Buitenveste, De Pelikaan Hoofddorp, Nieuw
Amsterdam, Rembrandtoren en WTC) te verlaten en in plaats hiervan het kantoorpand De
Entree in Amsterdam Zuidoost aan te huren. ING huurt
20.000 m2 van Commerz Real Investmentgesellschaft in de 20 verdiepingen hoge Toren B
en stoot in totaal 32.000 m2 af. In de ondergelegen parkeergarage
worden 173 parkeerplaatsen gehuurd. Door de aangepaste huisvesting kunnen volgens
ING direct en structureel kosten worden bespaard op kantoorruimte. Een groot deel van
de ING-organisatie is al gehuisvest in Amsterdam Zuidoost, aan de Hoogoorddreef. Met de
ingebruikname van het kantoor de Entree wordt ook de reistijd van medewerkers naar
kantoren onderling verlaagd en kan maakt ING efficiënter gebruik van de aanwezige
kantoorruimte. De eerste medewerkers betrekken op 1 augustus 2012 het pand De
Entree. Het pand was voorheen in gebruik bij PWC. Met de verhuur van 20.000 m2
kantoorruimte in de Entree heeft de grootste kantoor verhuur transactie in Amsterdam
van het jaar 2011 plaatsgevonden. Met de komst van ING en de verhuizing van Deutsche
Bank naar de Oval Tower is de leegstand in het het Centrum gebied van Zuidoost sterk
gereduceerd. Van Gool Elburg Makelaars te Amsterdam trad bij deze transactie op als
adviseur van Commerz Real Investmentgesellschaft.
Cordaan bespaart half miljoen op huisvesting
7 juli 2010 Zorgaanbieder Cordaan bespaart een half miljoen op huisvestingskosten door hetaantal hoofdgebouwen terug te brengen. Dat meldt de organisatie.
Op dit moment is het hoofdkwartier van Cordaan nog verspreid over drie gebouwen. Per 1oktober wordt dit teruggebracht naar vijf etages in het Havengebouw in Amsterdam. Dezeverhuizing levert op jaarbasis een besparing op van minimaal een half miljoen.
Een centrale locatie
De verwachte besparing wordt gerealiseerd door doelmatiger samenwerken, verminderingvan dienstreizen, besparing op energie-, schoonmaak- en bewakingskosten. Groot voordeel isdat alle centrale diensten op één centrale locatie zijn ondergebracht, die uitstekend met hetopenbaar vervoer bereikbaar is. (Zorgvisie – Mark van Dorresteijn / Twitter)
AMSTERDAM –
Ggz-aanbieders moeten bij het beheer en ontwikkeling van hun vastgoed afstandnemen van korte termijn gebruiksbehoeften en meer oog hebben voor integrale,gebiedsgerichte herontwikkeling. Dat constateren TNO, Vitaal ZorgVast en TwynstraGudde in het studie 'Cliëntgericht ondernemen in de ggz', aldus Skipr.Veel ggz-instellingen beschikken over een groot areaal aan grond en bijbehorendvastgoed. Dankzij de vaste vergoeding voor kapitaal- en huisvestingslasten was debekostiging van dergelijk extensief en duur vastgoed tot voor kort geen probleem. Dat isnu echter veranderd. De ggz is steeds minder locatiegebonden. Minder beddenbetekenen minder inkomsten om vastgoed via zorgproductie te bekostigen.Om die reden hebben veel instellingen er voor gekozen delen van het vastgoed af testoten. Volgens TNO, Vitaal ZorgVast en Twynstra Gudde is dit geen validevastgoedstrategie. "Door de kredietcrisis is het niet langer zo dat grondwaardeeenvoudig kan worden omgezet in financiële ruimte voor instellingen", aldus de driepartijen. "Ook de komende jaren zullen de gevolgen van de kredietcrisis de financiëleruimte om te ondernemen beperkt houden." De opstellers pleiten daarom voor eennieuwe benadering. "Bij de herontwikkeling van een ggz-hoofdlocatie is hetgebiedsdenken een belangrijke invalshoek", stellen TNO, Vitaal ZorgVast en TwynstraGudde. "Gebiedsdenken beperkt zich niet tot het terrein op zich, maar strekt zich uit toteen veel ruimer geografisch gebied." "Beleggers en vastgoedontwikkelaars kijken meteen bredere maatschappelijke blik naar het toevoegen van functies, passend bij hetterrein en de fysieke en maatschappelijke omgeving", aldus de auteurs. "Door degrotere ervaring met gebiedsontwikkeling kunnen zij los van de directeinstellingsbelangen, maar passend op de ontwikkelingen in de zorg, voorstellen makenover het versterken van de functies op de hoofdlocatie. Samen met de zorginstellingwordt dan een goede mix gemaakt van zorgfuncties en maatschappelijke functies."Wel moet hierbij de visie van de zorginstelling leiden zijn, vinden de auteurs.
Huisvesting:
faciliteert het primaire bedrijfsproces
het is de eerste indruk van potentiële cliënten ,
werkomgeving van de medewerkers
strategisch middel om ondernemingsdoelstellingen te realiseren.
Vastgoed is voor veel organisaties een belangrijke asset en een belangrijk productiemiddel
dat professioneel beheerd en geëxploiteerd dient te worden.
In het LTHP worden de verwachte brancheontwikkelingen en de lange termijn
organisatiedoelstellingen vertaald naar de huisvestingsbehoefte van de organisatie, zodat
strategische keuzen onderbouwd genomen kunnen worden
Middels het analyseren van de processen kun je komen tot de volgende beslissingen:
afstoten van vastgoed,
verwerven van locaties,
herinrichten, herontwikkelen
op laten stellen van een Meerjaren Onderhouds Plan, e.d.
Hoe zorg ik ervoor dat het bedrijf gehuisvest wordt of blijft?
Hoe maak ik efficiënter gebruik van mijn gebouw/gebouwen
Hoe vermijd ik onnodige uitgaven in de toekomst
Hoe vertaal ik beleidskeuzen in een praktische aanpak
Hoe lever ik als vastgoedorganisatie toegevoegde waarde
Hoe breng ik huisvesting onder de aandacht van het algemeen
management
Hoe breng ik ontwikkelingen in het primaire proces, die relevant zijn
voor huisvesting, in kaart.
Hoe vertaal ik de eisen vanuit het bedrijfsproces (vraag) naar eisen ten
aanzien van huisvesting en vastgoed?
Hoe beoordeel ik mijn gebouwenvoorraad (aanbod) t.a.v.
gebruiksmogelijkheden en exploitatiekosten op korte en lange termijn
Welke beleidskeuzen kan ik maken t.a.v. de gebouwenvoorraad? En,
hoe vertaal ik deze in een aanpak voor de korte en lange termijn.
Hoe leg ik beleidskeuzen en de daaruit vloeiende ingrepen vast?
Toetsing in de praktijk:
Literatuur:
Huisvesting & Vastgoed:
bouwstenen voor het bedrijfsproces van morgen AT OSBORNE
Strategische inzet van Vastgoed
Ad van Driel
Literatuuronderzoek: Waar??
RGD te Den Bosch:
Schubertsingel 32, Bouwjaar: 1980, Ca. 7.400 m² b.v.o.
100 parkeerplaatsen, verhuurd tot 1 juli 2013.
Momenteel zijn hier 150 Fte gehuisvest
Zuidwal 58, Bouwjaar: 1990, Ca. 9.800 m² b.v.o.,
145 parkeerplaatsen, verhuurd tot 1 januari 2014.
Momenteel zijn hier 190 Fte gehuisvest
Binnen de overheidsinstellingen zijn nieuwe huisvestingskaders
opgesteld. De belangrijkste punten hieruit zijn:
Maximaal ruimtegebruik van 23 m² b.v.o per Fte, flexfactor van0,8, parkeernorm 1:125 m² b.v.o.,10 minuten loopafstand vanOV, 5 autominuten van de snelweg
Hoe kan Rijkswaterstaat, n.a.v. de nieuwe huisvestingskaders,besparingen doorvoeren op haar vastgoedbeleid
Daarnaast wil zij een advies of beide kantoren kunnen wordenafgestoten en nieuwe ruimte kan worden gehuurd in deomgeving van of elders in Den Bosch:
Een belangrijk criterium hierbij: De totale huisvestingskosten voorde komende 10 jaar moeten drastisch omlaag en mee kunnenbewegen met de ontwikkelingen (krimp, groei) in de organisatie
De verhuurder wil graag beide gebouwen in gebruik houden bij
de overheidsinstelling, maar acht de kans groot dat één of zelfs
beide gebouwen door hen zal worden afgestoten. Daar staat
tegenover dat de gebouwen 20 tot 30 jaar oud zijn en eigenlijk niet
meer voldoen aan deze tijd.
1. Welke risico’s zijn er voor de verhuurder om deze gebouwen inportefeuille te houden. Denk daarbij vooral aan de algemenehuisvestingswensen van de kantoororganisaties in deze tijd.
2. Welke kansen zijn er om het leegstandsrisico van verhuurder op telossen.
3. Welke maatregelen kunnen succesvol zijn om toch al in 2013
een besparing te realiseren op de huisvestingskosten?
Hoe groot is deze besparing en wanneer gaat deze in?
Aandachtspunten:
Juridische situatie
De huisvestingskosten afstemmen op de strategie van deorganisatie
vastgoedbeleid
Leegstandsrisico
15
Huursom EUR 125,- per m² per jaar
Parkeren EUR 1.000,- per plaats per jaar
Boekwaarde Zuidwal EUR 4.900.000,-
Boekwaarde Schubertsingel EUR 2.960.000,-
Exploitatiekosten
7 afdelingen: Verdeling FTE over afdelingen1. 10%2. 20%3. 5%4. 5%5. 10%6. 27%7. 23%
facilitaire kosten m2/ BVO
Schubertsingel
Zuidwal
huur/kapitaallasten
150
180
servicekosten
3
2,5
schoonmaak
19
19
onderhoud (gebruiker)
12
11
verbruik
5,5
7,5
›Het doorlichten van het vastgoed waar de organisatie
gebruik van maakt ten behoeve van het realiseren vanhaar doelstellingen
›Object analyse (voor zover mogelijk)
›Vastgoedbeleid Rijkswaterstaat/ Rijksgebouwdienst
›Vraag/aanbod
›Plan van aanpak conform format
›Literatuuronderzoek
›Geen contact opnemen met RGD/ Rijksgebouwendienst!
80% online te vinden
Week
Onderwerp
opdracht
1
Kick off van het project
Start opstellen plan aanpak
Verplicht aanwezig
Introductie lesstof enopdracht
2
Afronden plan van aanpak
Plan van aanpak afgerond Besprekenmet begeleider
Verplicht aanwezig
3
Aanpassen plan aanpakn.a.v feedback begeleider
Presentatie plan van aanpak Hardcopyplan van aanpak inleveren,
Presentatie PvA (vorm of inhoud) nietvoldoende na herkansing niet verder metproject.
Verplichte aanwezigheid
Presentatie plan vanaanpak
4
Gastcollege ?
5
Werken aan opdracht
Bespreken van de voorgang
Onbegeleidegroepsbijeenkomst
6
Bespreken voortgang metbegeleider
Bespreken van de voorgang
Verplichte aanwezigheid
7
Inleveren opdracht voor depresentaties
Presentatie plus inleveren rapportinclusief scenario’s en financiëleverantwoording.
Verplichte bijeenkomst
De begeleiders wijzen ten tijde van de presentatie de studenten
aan die de presentatie moeten verzorgen. Mocht de presentatie
in week 3 niet voldoende zijn op het gebied van presenteren en
of de inhoud van het plan van aanpak niet voldoende zijn, dan
volgt er direct een rode kaart voor de gehele groep.
expertise dhr. Vroemen, De Voogd
Succes!